業(yè)主對物業(yè)服務不滿意,應該選擇怎樣的糾紛解決方式?

湖南省新邵縣某小區(qū)多名業(yè)主的選擇是,拒絕交納物業(yè)費,但物業(yè)公司訴至法院后,法院近日作出判決,由欠費業(yè)主交納物業(yè)費。

2014年,石某等人在新邵某小區(qū)購買了商品房,并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務協(xié)議》,約定了物業(yè)服務價格和違約金。

此后,物業(yè)公司依約提供了物業(yè)管理服務,但石某等業(yè)主因不滿物業(yè)服務拒絕交納物業(yè)費。物業(yè)公司多次催要無果后,訴至法院,請求法院判決欠費業(yè)主交納物業(yè)費及違約金。

法院經(jīng)審理認為,石某等業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務費,事實清楚。

近日,法院作出一審判決,支持了物業(yè)公司的訴請。

在全國各地,業(yè)主因為對物業(yè)服務不滿意而拒絕交納物業(yè)費的案例并不少。

在重慶市,渝北區(qū)法院自2017年1月至7月共受理物業(yè)服務合同糾紛案件2362件,超九成案件為物業(yè)索要物業(yè)費。從已審結(jié)的案件來看,業(yè)主拒交物業(yè)服務費的主要原因之一,就是物業(yè)服務不到位、物業(yè)服務質(zhì)量存在瑕疵,

在北京市,自2012年至2016年,北京市二中院審結(jié)此類案件1399件,其中,因業(yè)主逾期不交物業(yè)費致物業(yè)索要物業(yè)費引發(fā)的糾紛占全部案件的九成以上。

中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓告訴《法制日報》記者,根據(jù)物業(yè)服務協(xié)議,物業(yè)費是一個法律關(guān)系清晰的債務關(guān)系。業(yè)主以物業(yè)公司未能提供滿意的物業(yè)服務為由拒交物業(yè)費,需舉證因物業(yè)公司過錯而給業(yè)主造成人身和財產(chǎn)損失,否則一旦物業(yè)公司訴至法院,業(yè)主在很大程度上會敗訴。

在北京市海淀區(qū)和諧社區(qū)發(fā)展中心研究員黃傳煒看來,業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)服務質(zhì)量糾紛,應依法予以解決。業(yè)主針對物業(yè)服務質(zhì)量的質(zhì)疑和不滿,首先要基于物業(yè)服務合同約定的服務管理標準,是否符合約定為判斷依據(jù)。

“業(yè)主的維權(quán)誤區(qū),就是以個人感受來判定,這不是物業(yè)合同約定的標準,依法不具有法定效力?！秉S傳煒告訴《法制日報》記者,“依據(jù)物業(yè)服務合同約定,按時交納物業(yè)費是業(yè)主法定義務?！?/span>

此類現(xiàn)象在實踐中頻發(fā),根源何在?

陳幽泓認為,業(yè)主通過拒交物業(yè)費表達對物業(yè)服務的不滿,背后恰是小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)系扭曲的體現(xiàn)。在前期物業(yè)合同關(guān)系中,是由開發(fā)建設單位與物業(yè)企業(yè)形成物業(yè)合同關(guān)系,由于業(yè)主組織大面積缺位,業(yè)主整體與物業(yè)企業(yè)之間沒有直接的物業(yè)合同關(guān)系,所以對物業(yè)服務的服務水準和價格水平,業(yè)主難以表達自己的真實意思,也不能行使選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利。

在陳幽泓看來,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,與物業(yè)企業(yè)對等的“合同關(guān)系”是業(yè)主大會及其代表業(yè)委會,而不是業(yè)主個人面對物業(yè)企業(yè)。

而黃傳煒認為,物業(yè)服務質(zhì)量的判定,是一個復雜、專業(yè)的內(nèi)容,不是業(yè)主個人和物業(yè)公司可以判定的。

黃傳煒建議,針對當前物業(yè)管理實際,亟需引入第三方物業(yè)服務質(zhì)量評估監(jiān)理機制,可以由政府購買社會第三方物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)的服務,針對轄區(qū)物業(yè)小區(qū)服務進行專業(yè)性評估監(jiān)理,構(gòu)建公平公正合理的物業(yè)管理新秩序。

“業(yè)主在簽訂物業(yè)服務合同時,也可以在物業(yè)合同中約定,由評估監(jiān)理機構(gòu)出具的評估報告作為判定依據(jù),第三方評估監(jiān)理費用,可以從物業(yè)費中支出,也可以從小區(qū)公共收益收入中支出?！秉S傳煒說。

陳幽泓認為,從長遠來看,一方面要限制前期物業(yè)服務合同的期限,另一方面,要盡快成立業(yè)主組織或者通過業(yè)主共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)、決定小區(qū)物業(yè)的服務標準、價格、服務方式等,從而結(jié)束前期物業(yè)階段,在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間建立直接合同關(guān)系,使二者之間在合同的基礎上行使責權(quán)利。