拓索（中國）在多年的市場研究中，通過不斷的總結(jié)和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于“商圈研究模型”CDM
(Commecial district Model)。

1、商圈的劃分

一般來講，商圈可分為三個層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。

• 主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；
• 次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；
• 邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。

  2、商圈研究內(nèi)容

  商圈研究基本由 4 個方面構(gòu)成：商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。具體而言，商圈研究指的是運(yùn)用具有針對性的市場調(diào)研方法，對商圈的人口構(gòu)成、競爭環(huán)境、消費(fèi)特征、購買力等進(jìn)行分析研究。

  2.1、具體的研究項(xiàng)目包括

• 確定項(xiàng)目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)；
• 商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況；
• 行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營模式；
• 人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住 / 外來人口、消費(fèi)特征、購買力和人文特征；
• 鎖定競爭對手，了解競爭對手的經(jīng)營情況及經(jīng)營策略；
• 影響商圈的其他市場因素，政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等；
• 評估商圈的市場機(jī)會和發(fā)展?jié)摿Γ?/li>
• 確定商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。

  2.2、研究方法：

  定性研究方法：商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會、專家意見法、深度訪談和現(xiàn)場觀察法等；
  定量研究方法：商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶訪問、定點(diǎn)訪問以及電話訪問等；
  數(shù)據(jù)分析技術(shù)：商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對應(yīng)分析等；
  機(jī)會分析技術(shù)：SWOT 分析、競爭分析、業(yè)態(tài)成長模式分析等。

  3、商圈調(diào)查方法（數(shù)據(jù)采集方法）：

  

  3.1、單純劃分法
  這是最簡單的一種方法。也就是通過多種渠道，把搜集到的顧客地址標(biāo)注出來，繪制成簡圖。然后把簡圖最外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線，該曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。簡圖需要標(biāo)示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區(qū)域內(nèi)的競爭店、人員集中的地段、大型集會場所等，道路、街巷也應(yīng)該標(biāo)示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時使用，它最大的缺陷是，設(shè)定出來的商圈是有界限的。

  3.2、抽樣調(diào)查法
  在該商圈內(nèi)，設(shè)置幾個抽樣點(diǎn)作為對當(dāng)?shù)厣倘Φ膶?shí)地了解和評估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數(shù)、交通狀況等。

  3.3、詢問調(diào)查法
  這是一種由經(jīng)營者以詢問的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法?？梢圆捎弥苯釉儐?、電話詢問、郵寄詢問、留置問卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確。

  3.4、類推法
  這是指通過現(xiàn)存分店的商圈狀況來類推擬開設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購買習(xí)慣、各種統(tǒng)計分析以及商圈特性等項(xiàng)目，推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來預(yù)測、設(shè)定擬開分店的商圈。

  4、商圈調(diào)查的基本流程

  商圈調(diào)查可以分五個階段進(jìn)行。

  第一階段：從宏觀上進(jìn)行把握。
  通過對各種權(quán)威性的統(tǒng)計數(shù)字與資料的分析，把握人口分布（包括增減傾向、零散分布、人口密度等）、生活行動圈（交通體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、購物動向、地形特點(diǎn)等）、中心地區(qū)功能分布（行政區(qū)劃、商業(yè)概況）等總體情況，然后根據(jù)自己的開店政策確定目標(biāo)區(qū)域，主要參照人口規(guī)模、地域發(fā)展性、商業(yè)飽和度等。

  第二階段：實(shí)施對該特定區(qū)域的市場調(diào)查。
  包括立地環(huán)境調(diào)查、商業(yè)環(huán)境調(diào)查、市場特性調(diào)查、競爭店調(diào)查等。市場調(diào)查的一般程序應(yīng)該是：確定問題→擬定計劃與方法→制作表格→進(jìn)行調(diào)查→資料整理→資料分析→市場評估。市場調(diào)查的目的就是要獲得準(zhǔn)確的店鋪經(jīng)營的相關(guān)資料，它關(guān)系到連鎖企業(yè)能否順利發(fā)展。因此，必須結(jié)合自身實(shí)際正確運(yùn)用好商圈調(diào)查方法。

  第三階段：通過市場調(diào)查，篩選出具體的目標(biāo)地點(diǎn)，主要考察以下幾個方面的內(nèi)容。

• 可以確保必要的家庭（人口）數(shù)的具體位置。如從道路、交通條件等考慮，何處較為有利？何處易受鐵路、河川等自然性阻礙？何處較有希望成為生活區(qū)和工業(yè)區(qū)的發(fā)展地？何處會成為人口聚集地？何處從商業(yè)環(huán)境上講較為有利？確認(rèn)有無競爭店？能否在面積、停車場、商品構(gòu)成、營業(yè)力等方面與競爭店形成差別比？何處是將來具有良好發(fā)展前景的地區(qū)？人口增長率、城市規(guī)劃政策是怎樣的？
• 對銷售額做出預(yù)測，粗略地確定商圈范圍。

  第四階段：對具體的地址進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出優(yōu)劣、適宜性的具體評價。
  主要內(nèi)容有：土地房產(chǎn)的適用性。如土地面積是否合適？是否符合國家指定用途？道路的標(biāo)志及該道路的價值判斷（交通量、透視性等）。對周圍環(huán)境狀況進(jìn)行確認(rèn)，包括對公共設(shè)施、游樂設(shè)施的確認(rèn)；對將來發(fā)展余地的確認(rèn)；對感覺上的明暗性做出判斷。

  第五階段：根據(jù)土地房產(chǎn)的優(yōu)劣順序，對該房產(chǎn)的每個必要條件做出確認(rèn)。
  經(jīng)過對房產(chǎn)所有者、用途、面積的確認(rèn)，經(jīng)所有者的認(rèn)可，制定出設(shè)店計劃書，經(jīng)房產(chǎn)公司批準(zhǔn)后，簽訂合同。