一）區(qū)位交通

區(qū)位交通是一個(gè)地區(qū)或園區(qū)發(fā)展最為根本的依托。區(qū)位要素需要考慮大區(qū)位和小區(qū)位。

交通要素重點(diǎn)考慮航空、鐵路、公路、水路等四大方面。航空因素重點(diǎn)考慮機(jī)場等級、吞吐量、航線數(shù)量及頻次、與項(xiàng)目地車程等因素；鐵路主要考慮是否有高鐵，貨運(yùn)場站吞吐量，車次、與項(xiàng)目地車程等因素；公路主要考慮是否有交通管制（如物流大貨車限行）、與高速和國道的距離等因素；水路主要考慮是否有港口，吞吐量，港口口岸級別，裝船方式（獨(dú)特產(chǎn)品要求不裝集裝箱的裝船方式）等因素。

二）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是衡量園區(qū)所在城市綜合能力的指標(biāo)，表征了園區(qū)外部綜合發(fā)展環(huán)境。對園區(qū)發(fā)展有間接但重要的影響。合一咨詢一般采用GDP、人均GDP、人均可支配收入、地方政府財(cái)政收入等指標(biāo)來表征園區(qū)所在城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。地方財(cái)政收入?yún)^(qū)縣一級能夠達(dá)到30億元（剔除轉(zhuǎn)移支付資金），一般而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為優(yōu)質(zhì)。

三）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是投資企業(yè)最為看重的要素。主要包括產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)量、規(guī)上企業(yè)數(shù)量、該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比區(qū)域內(nèi)所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重、產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)數(shù)量集聚情況、原材料供應(yīng)商數(shù)量及供應(yīng)程度，下游購買企業(yè)數(shù)量及銷售渠道等。從我們調(diào)研過的大量的案例來看，也印證了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)對于企業(yè)選址的重要性。剔除鄉(xiāng)情等因素，紡織企業(yè)在如佛山西樵集聚度較高，農(nóng)產(chǎn)品山東壽光周邊集聚度較高，LED及燈飾在中山小欖及周邊集聚度較高，竹產(chǎn)品浙江安吉集聚程度較高，整車企業(yè)在重慶、武漢、合肥、臺州等地產(chǎn)業(yè)集聚度較高……

四）產(chǎn)業(yè)要素

產(chǎn)業(yè)要素是企業(yè)選址的重要因素，主要包括土地、水、電、氣、人工五大因素。物流企業(yè)選址一般重點(diǎn)關(guān)注土地要素，飲品企業(yè)一般重點(diǎn)關(guān)注水要素，線路板企業(yè)一般重點(diǎn)關(guān)注電價(jià)因素，陶瓷企業(yè)一般重點(diǎn)關(guān)注燃?xì)庖兀壳按蠖鄶?shù)陶瓷企業(yè)已經(jīng)改為使用燃?xì)饬耍?，紡織企業(yè)一般重點(diǎn)關(guān)注人工要素。對于醫(yī)藥行業(yè)而已，行業(yè)最為關(guān)鍵的是研發(fā)創(chuàng)新，因此能否獲得高端研發(fā)創(chuàng)新人才是行業(yè)選址重要因素，當(dāng)然有不少企業(yè)采用了研發(fā)實(shí)驗(yàn)室與生產(chǎn)廠分離的方式來落戶地人才不足的問題……

五）政策支持

政策支持是投資選址中最難評估也是最難協(xié)商的部分，原因是行政監(jiān)管多，需要繞開的因素多，加之政府行政效率低下，達(dá)成一致需要較多時(shí)間。政策支持常見的有針對某一特定行業(yè)的扶持政策；針對高端人才（高管個(gè)稅返還），有相應(yīng)的扶持政策；針對土地因素，有省政府定下來的基準(zhǔn)地價(jià)折扣優(yōu)惠政策；針對電價(jià)，有可能通過政府牽頭協(xié)商，拿到直供電電價(jià)（不上網(wǎng)電價(jià)）；針對技改，政府可能有專項(xiàng)資金支持……另外，國家明令禁止0低價(jià)出讓土地和稅收返還，當(dāng)前許多政府都是通過"一事一議"的名頭繞過政策監(jiān)管。很多地方"一事一議"0地價(jià)拿地均是通過國資平臺基金操作，前期與地方政府約談好土地款項(xiàng)企業(yè)付款比例，余下部分由地方政府國資平臺資金補(bǔ)齊，再由該投資企業(yè)投產(chǎn)后稅收地方留存部分逐年抵扣。當(dāng)然也有少量地方財(cái)力雄厚的政府一次性通過投資獎勵的方式返款土地款。最后，在實(shí)際投資選址操作過程中，重大項(xiàng)目落戶，能否見到區(qū)域一把手并與他溝通商議，是重大項(xiàng)目能否在擬投資地得到有力政府政策支持的重要判斷指標(biāo)。

六）履約能力

政府政策履約能力是項(xiàng)目，尤其是傾"全市之力"、"全縣之力"引進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目考慮的重點(diǎn)。就在招商競爭白熱化、招商政策透明化的今天，"開門迎客，關(guān)門打狗"的案例并沒有減少。合一咨詢在履約能力方面，主要考察地方財(cái)政實(shí)力、政府服務(wù)、決策人更替三大要素。

七）土地條件

土地是一切產(chǎn)業(yè)活動的基礎(chǔ)，沒有土地就產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。我們需要重點(diǎn)關(guān)注土地屬性、土地可獲得性、建設(shè)條件、用地成本等四大要素。土地屬性是重點(diǎn)，面積、形狀、連片性、平整度都是考慮的重要內(nèi)容；土地可獲得性是容易忽略的坑，土規(guī)、拆遷、未來可擴(kuò)張空間都是考慮的內(nèi)容；建設(shè)條件主要考慮地形、水文地質(zhì)、高壓線走向、市政道路、河流走向等詳細(xì)內(nèi)容；用地成本主要考慮各類土地的價(jià)格。

八）自然條件

自然條件對于大多數(shù)項(xiàng)目而言，具有一致性，但這不是它被忽略的理由。自然條件對于項(xiàng)目具有基礎(chǔ)性影響。某汽車整車制造商從韓國引進(jìn)的專家團(tuán)隊(duì)，在抵達(dá)當(dāng)?shù)睾髢商?，決定辭去工作回國，原因是該整車制造商位于華北地區(qū)，冬季霧霾嚴(yán)重。我們重點(diǎn)關(guān)注環(huán)境質(zhì)量和自然災(zāi)害兩大要素。