房源被鎖、主席辭任、債務(wù)違約、賬戶凍結(jié)、債權(quán)人追債……房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)越演越烈。讓該公司雪上加霜的是，萬科收購其上海項(xiàng)目公司的行動(dòng)終止。佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)目前已遭凍結(jié)。此外，A股公司愛建股份受佳兆業(yè)危局拖累，昨天大跌6.86%，居跌幅榜第二名。
業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，中國房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“潘多拉魔盒”或已打開。
佳兆業(yè)“感冒”信托“吃藥”
愛建股份昨天公告稱，旗下子公司上海愛建信托有限責(zé)任公司日前向法院申請，要求佳兆業(yè)旗下企業(yè)提前歸還6.5億元的資金。
根據(jù)公告，2014年3月，愛建信托發(fā)行了累計(jì)規(guī)模為6.99億元的“愛建 佳兆業(yè)杭州項(xiàng)目投資集合資金信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃于2014年3月14日成立，到期日為2016年3月14日。愛建信托根據(jù)規(guī)定集合運(yùn)用信托資金，其中4800萬元向杭溪隆業(yè)房地產(chǎn)有限公司增資進(jìn)而持有其49%股權(quán)，剩余6.51億元向杭溪隆業(yè)提供股東借款。杭溪隆業(yè)的實(shí)際控制人，正是佳兆業(yè)集團(tuán)。
愛建信托日前向上海市第一中級(jí)法院提起民事訴訟，并于近日收到受理案件通知書及傳票，上海市一中院已受理該訴訟請求，并定于今年3月11日開庭審理。
到目前為止，佳兆業(yè)債務(wù)總量仍是個(gè)未知數(shù)。據(jù)2014年半年報(bào)披露，公司總借款為297.73億元，截至去年6月底，需在一年內(nèi)償還的借款逾60億元，需在兩年后五年內(nèi)償還的為47億元。至少有四款信托產(chǎn)品將于今年上半年到期兌付，規(guī)模約43億元。而佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)目前已遭凍結(jié)。
一般來說，房地產(chǎn)公司的部分融資是以項(xiàng)目子公司股權(quán)形式進(jìn)入，本質(zhì)是表外負(fù)債，佳兆業(yè)涉訴總量可能超過報(bào)表數(shù)字。港股佳兆業(yè)集團(tuán)自2014年12月25日停牌后，目前尚未復(fù)牌。
萬科不想惹麻煩撤回援手
在愛建股份因受佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)波及而大跌的同時(shí)，萬科正急忙擺脫可能存在的麻煩：考慮佳兆業(yè)有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，萬科決定終止接盤其上海青浦項(xiàng)目，停止向佳兆業(yè)輸血。這也使佳兆業(yè)原本借此套現(xiàn)12億元的計(jì)劃失敗，資金周轉(zhuǎn)雪上加霜。此外，佳兆業(yè)此前15億元拿下的上海金融中心項(xiàng)目也遲遲尚未開工。
有業(yè)內(nèi)人士透露交易終止背后的內(nèi)情是：鑒于佳兆業(yè)目前面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，原本有意接盤的萬科打起了“退堂鼓”。根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定，公司破產(chǎn)后，相關(guān)部門將對(duì)其破產(chǎn)前一年內(nèi)成交的項(xiàng)目進(jìn)行審核清查，一旦發(fā)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)交易、低于公允值的交易等不合法律法規(guī)的交易，將進(jìn)行追索。
此番交易終止無疑讓佳兆業(yè)連“斷臂求生”都難，靠賣項(xiàng)目“補(bǔ)血”的路似乎很難走通。但對(duì)于本次交易的失敗，佳兆業(yè)仍對(duì)媒體表示目前公司運(yùn)營正常，除深圳項(xiàng)目被鎖定外，其他各地項(xiàng)目均正常銷售。
德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)目前在上海的在售項(xiàng)目共有六個(gè)，包括四個(gè)住宅項(xiàng)目和兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。網(wǎng)上簽約信息顯示，水岸雅苑、香溢雅園、尚品雅苑三個(gè)項(xiàng)目最近一次簽約成交，都在2015年1月份，一套在1月11日，兩套在1月12日。
分析人士認(rèn)為，“這些房源顯示的網(wǎng)簽日期雖然是今年1月，但成交時(shí)間肯定是去年年底，網(wǎng)簽一般都有一定滯后。” 佳兆業(yè)危機(jī)引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”，很可能會(huì)在公司負(fù)面消息擴(kuò)散之后，影響到項(xiàng)目的正常銷售。
房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的 “潘多拉魔盒”或已打開
佳兆業(yè)是目前規(guī)模最大的卷入破產(chǎn)傳聞的房企。
有人認(rèn)為，佳兆業(yè)是“個(gè)例”。中債資信評(píng)估有限責(zé)任公司評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)部馬小明撰文稱：“佳兆業(yè)集團(tuán)債券違約事件并非由房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)，但已導(dǎo)致其他內(nèi)地房企相關(guān)美元債券收益率大幅飆升。若佳兆業(yè)后續(xù)觸發(fā)交叉違約條款，或?qū)⑦M(jìn)一步抬升房企海外融資成本。”
也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為佳兆業(yè)或許正在打開中國房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“潘多拉魔盒”。一位投資界人士稱，多數(shù)人還認(rèn)為佳兆業(yè)的遭遇只是個(gè)案，但誰又能保證沒有“下一個(gè)佳兆業(yè)”？連續(xù)爆發(fā)的內(nèi)房企資金鏈斷裂事件可能會(huì)引發(fā)海外投資者的恐慌心理，對(duì)內(nèi)房股的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也將變得更為謹(jǐn)慎和苛刻。
對(duì)銀行界來說，可能的擔(dān)憂除了違約風(fēng)險(xiǎn)，還有隨著房地產(chǎn)利潤回歸，房產(chǎn)抵押價(jià)值也將下滑，從而引發(fā)一系列不良效應(yīng)。
和君咨詢有限公司合伙人王澤茂擔(dān)憂，佳兆業(yè)這一“黑天鵝”或?qū)е路康禺a(chǎn)信托新增規(guī)模放緩的趨勢更加明顯。 “從佳兆業(yè)的情況看，該集團(tuán)信托融資占比超過50%，這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)‘曲線融資’的具體表現(xiàn)。但是，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，許多舊城改造類項(xiàng)目開發(fā)周期長達(dá)5年以上，遠(yuǎn)超信托產(chǎn)品周期，這使得企業(yè)資金壓力巨大，必須確保業(yè)務(wù)穩(wěn)定、回款正常，才能實(shí)現(xiàn)兌付及時(shí)。一旦遇到突發(fā)事件，各種收入或回款性現(xiàn)金流就會(huì)出現(xiàn)斷裂，以致形成‘多米諾’骨牌效應(yīng)。”
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