在“317新政”及后續(xù)一系列政策的疊加作用下，北京二手住宅市場量價(jià)齊跌市場徹底降溫，持續(xù)兩年的樓市升溫周期正式宣告結(jié)束。

數(shù)據(jù)：5月北京二手住宅市場徹底降溫

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站成交數(shù)據(jù)顯示：2017年05月26日，北京商品房共簽約169套，27326.03平米，環(huán)比昨日下滑56%，26%;二手房網(wǎng)上簽約339套，32962.09平米，環(huán)比昨日下滑41%，34%。北京房地產(chǎn)商業(yè)單元共簽約9套，1673.05平米，環(huán)比昨日下滑11套，1043.27平米;其中，期房簽約1套，94.59平米，環(huán)比昨日增加1套，94.59平米;商業(yè)現(xiàn)房簽約8套，1578.46平米，環(huán)比昨日下滑12套，1137.86平米。北京房地產(chǎn)辦公單元共簽約8套，3091.17平米，環(huán)比昨日增加5套，2186.99平米;其中，期房簽約1套，136.78平米，環(huán)比昨日增加1套，136.78平米;辦公現(xiàn)房簽約7套，2954.39平米，環(huán)比昨日增加4套,2050.21平米。2017年05月26日，北京房地產(chǎn)二手房住宅簽約303套，30178.2平米下滑41%，35%。截止到2017年05月26日，全市共有21097套房源可售，總面積為1983062.65平米，其中住宅16899套。

來自我愛我家的數(shù)據(jù)也顯示全面降溫跡象，截止29日，2017年5月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽10219套，環(huán)比4月同期（1日-29日）下降39.3%，自3月以來連續(xù)下滑，平均每日網(wǎng)簽352套，預(yù)計(jì)全月網(wǎng)簽10923套左右，或創(chuàng)下2015年3月以來的最低值。

從近三個月北京二手住宅每日的網(wǎng)簽量走勢也可以看出： 3月每日網(wǎng)簽量多在1000套以上，甚至超過1500套、2000套；4月普遍低于1000套，但也接近1000套；5月則普遍保持在500余套。每日網(wǎng)簽量在3、4、5月有著非常明顯的階梯下滑趨勢。

此外，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院數(shù)據(jù)還顯示，2017年5月二手住宅市場實(shí)際簽單量環(huán)比4月同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

偉業(yè)我愛我家愛集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，面對史上最嚴(yán)格且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，北京二手房市場上的投機(jī)現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實(shí)力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計(jì)劃，即使是剛需也要負(fù)擔(dān)比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少，市場預(yù)期明顯改變，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網(wǎng)簽量、簽單量也自然持續(xù)下跌。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達(dá)8個區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個區(qū)的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

胡景暉表示，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房價(jià)已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。

2017年5月通過北京我愛我家達(dá)成的二手房交易中，平均每套成交房源的被看次數(shù)為9.41次，較4月多出1.30次；平均每位成交客戶的看房次數(shù)為3.61次，較4月多出0.73次。縱觀今年1-5月，成交房源的平均被看次數(shù)自3月起連續(xù)增加，成交客戶的平均看房次數(shù)則在4、5月明顯上升，兩組數(shù)據(jù)均在5月來到目前的年內(nèi)最高，可見，4月、5月北京二手房的交易節(jié)奏大幅放緩，客戶在購房前的考慮時間明顯增加。

胡景暉表示，經(jīng)過一系列的調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價(jià)，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經(jīng)回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細(xì)挑選，認(rèn)真尋找，整個市場的交易節(jié)奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經(jīng)徹底降溫。

北京未來降價(jià)幅度還將擴(kuò)大？

胡景暉表認(rèn)為，“317新政”的限購限貸力度本身就是史上最嚴(yán)，后續(xù)對學(xué)區(qū)房、商 住房、假離婚、假結(jié)婚等諸多漏洞的全面封堵更是非常嚴(yán)密。因此，在政策的全力調(diào)控之下，北京樓市的預(yù)期徹底逆轉(zhuǎn)，需求受到限制，交易量下滑完全是板上釘釘，成交均價(jià)下跌也是意料之中。

政策對交易的管控是直接的，因此，“317新政”出臺后效果立刻顯現(xiàn)，市場交易量持續(xù)大幅回落。而價(jià)格的變化具有一定的滯后性，其變化往往要在交易量持續(xù)回落一個季度左右之后才能看出較為明顯的回落。但此輪政策帶來的價(jià)格變化明顯來得更快，僅一個月便出現(xiàn)了回落，這也說明此輪政策力度空前，價(jià)格回調(diào)速度遠(yuǎn)超以往。

胡景暉表示，北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來的持續(xù)走勢。價(jià)格方面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間現(xiàn)在依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房價(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

疏堵結(jié)合、對癥下藥，北京最嚴(yán)調(diào)控回顧

從“3·17”新一輪樓市調(diào)控政策出臺，到“4·3”國有土地上住宅平房納入限購，到宣布北京將嚴(yán)控城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量，二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地，北京針對房地產(chǎn)市場一連使出“大招”，招招劍指炒房。

“過道學(xué)區(qū)房”太熱，市住建委、市規(guī)土委、市教委、市公安局就聯(lián)合發(fā)布“三不政策”：在不動產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記；在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶；在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。

違規(guī)“商住房”總打著“不限購”的旗號瘋狂叫賣，炒房人扎堆，擾亂著北京房地產(chǎn)市場。很快板子就“打”到了“商改住”的身上——3月26日，本市出臺新政：新建、在售商辦項(xiàng)目禁售個人，銀行也不得提供貸款。

住宅平房異常走俏，北京市住建委立即出臺新政，將國有土地上的住宅平房納入限購，與通州以外普通樓房住宅的限購政策劃上了等號。

有人靠離婚炒房，央行營業(yè)管理部等部門就聯(lián)合打擊，離婚一年內(nèi)貸款買房，商貸和公積金貸款都算二套房。

“系列政策也在提醒消費(fèi)者，炒房需謹(jǐn)慎，不要再想方設(shè)法去鉆任何政策空子了，因?yàn)槟隳芟氲降摹⑷コ吹?，很有可能就是下一個政策出臺的原因。”北京市房協(xié)秘書長陳志說。

這一輪樓市調(diào)控政策，表面看似是“堵”，深層則是“疏堵結(jié)合”，北京市正加快新房和住宅用地供應(yīng)，加快20萬套已拿地未開工和已開工未入市的在途商品房項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，盡快形成實(shí)際供，落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”。

一頭是堵，另一頭則是疏。來自市住建委消息顯示，本市正在加大新房和住宅用地供應(yīng)，加快20萬套已拿地未開工和已開工未入市的在途商品房項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，盡快形成實(shí)際供應(yīng)。“供應(yīng)上來了，預(yù)期也就穩(wěn)了；預(yù)期穩(wěn)了，就有益于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池說，北京調(diào)控“疏堵結(jié)合”，加大供應(yīng)，正是在緩解老百姓心頭的購房恐慌。

與調(diào)控相伴的，是保障房加大供應(yīng)和分配力度。備受剛需族歡迎、價(jià)格也更便宜的自住房方面，市住建委已會同市規(guī)土委初步梳理明確今年自住房擬供應(yīng)項(xiàng)目地塊19個，已有朝陽等10個項(xiàng)目、9000套房源入市。今年，要確保1.5萬套自住房供地，力爭在10月底前開工建設(shè)一批，盡早形成有效房源供應(yīng)，穩(wěn)定社會預(yù)期。

“居者有其屋”的另一種實(shí)現(xiàn)模式是公租房。數(shù)據(jù)顯示，北京市住建委在2017年的保障房建設(shè)計(jì)劃中安排了15個項(xiàng)目、1.1萬套公租房，滿足居民基本住房需求。根據(jù)計(jì)劃，2017年公租房的分配規(guī)模不少于1萬套，優(yōu)先滿足保障房輪候家庭需求，適度擴(kuò)大公租房保障覆蓋范圍。

“這些政策的積累效應(yīng)正在顯現(xiàn)出來。”相關(guān)負(fù)責(zé)人說，從根上看，北京市出臺的系列政策都是在落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”。此外，北京市將加快建立完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，健全購租并舉的住房制度，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，通過各種方式，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。