什么是商圈研究？

      從行業(yè)角度講，不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域從事經(jīng)營活動(dòng)，這個(gè)區(qū)域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。在許多大型項(xiàng)目（特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、業(yè)態(tài)類型、消費(fèi)者特征以及經(jīng)濟(jì)地理狀況等深入了解是進(jìn)一步確定立項(xiàng)和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)。

      具體而言，商圈研究指的是運(yùn)用具有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研方法，對(duì)商圈的人口構(gòu)成、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)特征、購買力等進(jìn)行分析研究，通過調(diào)查分析商圈的商業(yè)生態(tài)構(gòu)成、影響范圍、商業(yè)特點(diǎn)以及影響等因素，為選擇商業(yè)營業(yè)或制定營銷策略提供科學(xué)依據(jù)。

商圈研究的內(nèi)容？

      商圈研究基本由 4 個(gè)方面構(gòu)成：商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。具體的研究項(xiàng)目包括：

－確定項(xiàng)目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)；

－商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)、道路交通狀況；

－行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營模式；

－人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住 / 外來人口、消費(fèi)特征、購買力和人文特征；

－鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營情況及經(jīng)營策略；

－影響商圈的其他市場(chǎng)因素，政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等；

－評(píng)估商圈的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Γ?/span>

－確定商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。

合一咨詢通過商圈研究能夠解決什么問題？

      我們商圈專項(xiàng)研究可以幫助客戶解決的問題：

      1、了解目標(biāo)零售店所在商圈的市場(chǎng)潛力；

      2、準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分與定位，制定科學(xué)的市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略；

      3、確定有挑戰(zhàn)性的競(jìng)爭(zhēng)策略及其他相關(guān)市場(chǎng)營銷策略。

合一咨詢?nèi)绾芜M(jìn)行商圈研究？

      合一咨詢的主創(chuàng)人員在多年的市場(chǎng)研究中，通過不斷的總結(jié)和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于“商圈研究模型”。商圈的劃分，一般來講，商圈可分為三個(gè)層次，即核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈（見下圖所示）。

      主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；

      次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；

      邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。

（一）商圈研究的主要分析內(nèi)容

經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

      城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人口、國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等；

      居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人均可支配收入、人均消費(fèi)支出、恩格爾系數(shù)等；[1] 

商圈研究地理位置分析

      (1)商圈范圍測(cè)量(商業(yè)圈/次要商業(yè)圈/邊緣商業(yè)圈)，決定三級(jí)商圈規(guī)模與形狀的因素包括：

      a.商店的類型、規(guī)模 b.競(jìng)爭(zhēng)者的坐落點(diǎn) c.顧客往返的時(shí)間和交通條件 d.宣傳工具；

      (2)選址調(diào)查：環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)、道路交通狀況、政府規(guī)劃情況等；

      (3)商鋪調(diào)查：商貿(mào)狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)、物業(yè)管理水平、每月租金等。[2] 

商圈研究消費(fèi)者研究

      消費(fèi)者購買行為和習(xí)慣：購買場(chǎng)所、停留時(shí)間、交通工具等；

      消費(fèi)者滿意度研究：對(duì)商圈的滿意度、對(duì)商家的評(píng)價(jià)和喜好度等；[3] 

商圈研究競(jìng)爭(zhēng)情況分析

      競(jìng)爭(zhēng)者經(jīng)營情況：經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展計(jì)劃等。

商圈研究人群流量及車流量監(jiān)測(cè)

      人群流量監(jiān)測(cè)：不同時(shí)段經(jīng)過的人流總數(shù)、不同性別人數(shù)、不同年齡人數(shù)、進(jìn)店人數(shù)等；

      車流量監(jiān)測(cè)：不同時(shí)段經(jīng)過的車流總數(shù)、本地與外地牌照車輛數(shù)、交通擁擠程度等。[

（二）商圈研究的主要方法

      1、定性研究方法：商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會(huì)、專家意見法、深度訪談和現(xiàn)場(chǎng)觀察法等；

      2、定量研究方法：商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶訪問、定點(diǎn)訪問以及電話訪問等；

      3、數(shù)據(jù)分析技術(shù)：商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對(duì)應(yīng)分析等；

      4、機(jī)會(huì)分析技術(shù)：SWOT分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、業(yè)態(tài)成長(zhǎng)模式分析等。

（三）、商圈主要調(diào)查方法（數(shù)據(jù)采集方法）

        1、單純劃分法

      這是最簡(jiǎn)單的一種方法。也就是通過多種渠道，把搜集到的顧客地址標(biāo)注出來，繪制成簡(jiǎn)圖。然后把簡(jiǎn)圖最外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線，該曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。簡(jiǎn)圖需要標(biāo)示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店、人員集中的地段、大型集會(huì)場(chǎng)所等，道路、街巷也應(yīng)該標(biāo)示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時(shí)使用，它最大的缺陷是，設(shè)定出來的商圈是有界限的。

       2、抽樣調(diào)查法

      在該商圈內(nèi)，設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn)作為對(duì)當(dāng)?shù)厣倘Φ膶?shí)地了解和評(píng)估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數(shù)、交通狀況等。

      3、詢問調(diào)查法

      這是一種由經(jīng)營者以詢問的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法?？梢圆捎弥苯釉儐?、電話詢問、郵寄詢問、留置問卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確。

      4、類推法

這是指通過現(xiàn)存分店的商圈狀況來類推擬開設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購買習(xí)慣、各種統(tǒng)計(jì)分析以及商圈特性等項(xiàng)目，推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來預(yù)測(cè)、設(shè)定擬開分店的商圈。

（四）、商圈研究的主要模型

 1、輻射模型（Radial Studies）

      主要考慮商店地點(diǎn)可輻射的范圍，最大半徑為5公里（零售業(yè)），汽車業(yè)的輻射范圍會(huì)大一些。

 2、吸引力模型（Gravity Models）

      在空間上描繪所有位置的分布，確定其相對(duì)吸引力，主要考慮自己商店與競(jìng)爭(zhēng)者吸引力的大小，顧客的距離。

1）雷利模型

      雷利模型認(rèn)為，具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市，對(duì)位于其中間的某一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。

2）哈夫模型

      哈夫模型認(rèn)為，某消費(fèi)者選擇一個(gè)商場(chǎng)的概率等于該商場(chǎng)對(duì)該消費(fèi)者的吸引力除以可能選擇的所有商場(chǎng)吸引力之和。

 3、時(shí)間距離模型（Drive Time Analysis）

      主要考慮乘車到達(dá)商店的時(shí)間（考慮交通堵塞的時(shí)間）。

 4、趨勢(shì)地圖分析（The TrendMap analysis）

      使用獨(dú)特的輻射篩選技術(shù)，以消費(fèi)者數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，精確的測(cè)量空間分布以及商圈的特點(diǎn)。