隨著政策的不斷寬松，房地產(chǎn)銷售逐漸走出低迷，但在庫存壓力及后市的不確定性下，房企在上半年的開發(fā)投資增速繼續(xù)放緩。
7月15日，國家統(tǒng)計局公布了今年1~6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%(扣除價格因素實際增長5.7%)，增速比1~5月份回落0.5個百分點。
這已是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)第16個月回落，不過回落幅度正在逐步收窄。
具體而言，上半年房屋新開工面積、房企拿地面積雙雙下降，分別同比下降15.8%、33.8%。不過進入6月，房企拿地的態(tài)度開始變得積極。
克而瑞研究中心認(rèn)為，在政策連番刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸走出低迷，已有筑底企穩(wěn)之勢。
新開工面積、拿地面積雙降
由于經(jīng)濟仍處于筑底階段，房地產(chǎn)企業(yè)在上半年投資謹(jǐn)慎。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~6月份，全國房屋新開工面積67479萬平方米，同比下降15.8%。其中，住宅新開工面積46891萬平方米，同比下降17.3%。房屋竣工面積32941萬平方米，同比下降13.8%，降幅擴大0.5個百分點。其中，住宅竣工面積24354萬平方米，下降16.5%。
克而瑞研究中心表示，由于整體房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化態(tài)勢，一線和部分二線城市投資和成交回暖，而多數(shù)二線城市和廣大三四線城市市場依然不樂觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資依然處于探底階段。
居高不下的行業(yè)庫存也是房企新開工放緩的一大原因。6月末，商品房待售面積65738萬平方米，比5月末增加72萬平方米。
拿地方面，上半年房企土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~5月份擴大2.8個百分點；土地成交價款2866億元，同比下降28.9%，降幅擴大3.1個百分點。
這主要是受到土地供應(yīng)收縮的影響。今年3月，國土部出臺了相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的各個供應(yīng)階段進行調(diào)整，隨后包括北京、上海、廣州、廈門等城市都下調(diào)了2015年的土地預(yù)計供應(yīng)量。
中國指數(shù)研究院提供給本報記者的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國300個城市共推出各類用地8.6億平方米，同比下降30.4%。
當(dāng)前庫存高企、第一季度市場的低迷也進一步削弱了房企拿地的積極性。
銷售回暖、筑底企穩(wěn)
不過，進入第二季度后，尤其是6月，市場逐漸回暖，房企拿地態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，20家品牌房企當(dāng)月拿地金額同比大幅增長86.3%，為今年以來首次出現(xiàn)同比回升。
在拿地策略上，多數(shù)房企趨于謹(jǐn)慎，并集中在一線城市和部分二線城市。
中國指數(shù)研究院檢測的20家品牌房企上半年拿地面積同比下降39.4%，金額同比下降14.2%。拿地多布局一線城市，二線城市占比下降。
較為典型的是華潤置地，上半年拿地金額達到291.6億元(未扣除合作土地款)，僅北京、上海區(qū)域拿地便達244.72億元。
聯(lián)合其他企業(yè)是華潤置地今年拿地的另一個特色，1月7日，華潤聯(lián)合首開、平安聯(lián)合競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，建筑面積41.87萬平方米，總價86.25億元，成為北京新晉總價地王。在上海，華潤先后聯(lián)合華發(fā)拿下上海閘北區(qū)市北高新(11.93,?0.35,?3.02%)技術(shù)服務(wù)園區(qū)兩個地塊，相繼刷新上海地王紀(jì)錄。
在三四線城市有較多土地儲備的碧桂園也開始瞄準(zhǔn)一線城市。碧桂園集團聯(lián)席總裁、執(zhí)行董事朱榮斌表示，碧桂園正在進行戰(zhàn)略上的重要補充，加大一二線城市的投資。
4月29日，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)02-05地塊，成為其在廣州以外首次拿下的一線城市項目。
萬科雖然在3月時曾表示當(dāng)前地價偏高，更愿意尋求收購二手土地，但從上半年的拿地來看，還是比較積極的。上半年，萬科拿地面積共201.4萬平米，同比增47.8%。其中，光6月就在深圳、太原、福州、大連等地新增項目8個，合計建筑面積153.1萬平方米，支付地價約50億元。
隨著第二季度的強勢反彈，全國房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸走出低迷，銷售面積、到位資金等多項指標(biāo)在連跌數(shù)月后首次翻紅。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%。這是今年以來銷售面積第一次呈現(xiàn)增長態(tài)勢，此前均為下降。1~2月的銷售面積同比下降高達16.3%，隨后降幅逐漸收窄，到1~5月時，降幅縮至0.2%。
商品房銷售額方面更是呈現(xiàn)了兩位數(shù)增長，1~6月共實現(xiàn)銷售額34259億元，同比增長10.0%，增速比1~5月提高6.9個百分點。
“從銷售面積和銷售金額的增速來看，銷售金額明顯超過銷售面積，反映了目前市場成交量上升的過程中，銷售均價在呈現(xiàn)上升的格局。這和市場看漲預(yù)期趨于強烈是有一定關(guān)系的。從后續(xù)市場的預(yù)測看，這兩條曲線依然會有繼續(xù)上升的大空間。”嚴(yán)躍進表示。
廣發(fā)證券(19.50,?0.20,?1.04%)認(rèn)為，目前房價的上漲主要是一二線重點城市改善性需求加快入市帶來的結(jié)構(gòu)性漲價， 當(dāng)前三四線城市庫存依舊高企，以價換量去庫存仍然是這些城市的基調(diào)。因此，盡管未來整體房價將環(huán)比繼續(xù)上漲，但各線城市全面漲價概率依然較低。
此外，從房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金增速來看，已經(jīng)出現(xiàn)了一個可喜的兆頭，即在連跌三個月后，首次翻紅，首次出現(xiàn)正增長。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長0.1%。
在嚴(yán)躍進看來，購房規(guī)模增加構(gòu)成目前房企資金回籠的主力，同時房企銷售業(yè)績看好，通過各類金融工具融資的規(guī)模也隨之增加。預(yù)計后續(xù)隨著貨幣政策穩(wěn)健性思路的繼續(xù)貫徹，以及宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)資金面的寬松程度會進一步放松。
中國指數(shù)研究院分析，在宏觀經(jīng)濟增速階段性筑底，貨幣環(huán)境穩(wěn)健偏松，調(diào)控回歸市場化的背景下，預(yù)計全年全國房地產(chǎn)市場銷售量回升、價格小幅反彈、新開工降幅收窄、投資增速企穩(wěn)。
