l 定義

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期、開發(fā)完成以及后期運(yùn)營(yíng)的全過程中，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)因素進(jìn)行系統(tǒng)研究，從而判定市場(chǎng)需求、清晰商業(yè)定位、了解消費(fèi)者、優(yōu)化商業(yè)服務(wù)的研究。

策點(diǎn)著重于四方面的研究：商業(yè)體招商定位研究、商圈消費(fèi)者研究、商區(qū)服務(wù)滿意度及優(yōu)化研究、業(yè)主滿意度研究。

l 目的

l 改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)化服務(wù)、提高經(jīng)濟(jì)效益。

l 合理配置項(xiàng)目業(yè)態(tài)、品類、品牌、配套。

l 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)營(yíng)銷，消費(fèi)者精準(zhǔn)圈層，最終達(dá)成項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的核心目的。

l 給予項(xiàng)目招商、策劃、廣告決策支持。

l 有助于制訂科學(xué)的營(yíng)銷和開發(fā)計(jì)劃。

l 尋求市場(chǎng)共性，鎖定競(jìng)爭(zhēng)半徑。

l 適用類型

l 住宅地產(chǎn)

包含：普通住宅、公寓、別墅等

解決的核心問題：產(chǎn)品賣給誰，產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)，配套如何規(guī)劃等問題

l 商業(yè)地產(chǎn)

包含：寫字樓、酒店、商場(chǎng)、綜合體等

解決的核心問題：寫字樓賣給誰，酒店的住客來源，綜合體的招商定位問題。

l 養(yǎng)老地產(chǎn)

包含：療養(yǎng)院、老人公寓、養(yǎng)老院等。

解決的核心問題：產(chǎn)品賣給誰，配置什么養(yǎng)老服務(wù)體系等問題。

l 工業(yè)地產(chǎn)

包含：工業(yè)園、專業(yè)市場(chǎng)

解決的核心問題：應(yīng)選擇哪些核心產(chǎn)業(yè)入駐，園區(qū)應(yīng)如何規(guī)劃，怎樣才能吸引目標(biāo)企業(yè)入駐的問題。

l 文旅地產(chǎn)

包含：主題公園、休閑度假區(qū)、名勝古跡等。

解決的核心問題：項(xiàng)目如何定位，生態(tài)環(huán)境如何規(guī)劃，誰會(huì)來旅游消費(fèi)、應(yīng)開發(fā)什么文旅產(chǎn)品，應(yīng)如何吸引游客等問題。

l 特殊地產(chǎn)

包含：學(xué)校、教堂、寺廟、政府辦公用地、公共墓地等。

l 研究對(duì)象

l 微觀角度：投資者、消費(fèi)者、租賃者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。

l 宏觀角度：經(jīng)濟(jì)、人口、土地供應(yīng)量等。

l 研究?jī)?nèi)容

l 投資者：投資目的、投資預(yù)算、投資關(guān)注因素、投資意愿、投資期望等

l 消費(fèi)者：消費(fèi)習(xí)慣、業(yè)態(tài)偏好、品類偏好、品牌偏好、關(guān)注因素、配套期望、媒介習(xí)慣、背景資料等。

l 租賃者：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、租賃期望、租賃意愿、關(guān)注因素等

l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢(shì)、主力商家等

 

l 典型案例

環(huán)球經(jīng)貿(mào)大廈（原臺(tái)商大廈）是東莞地區(qū)最高的建筑物，由塔樓寫字樓和裙樓商業(yè)廣場(chǎng)等物業(yè)組合。為了精準(zhǔn)定位裙樓，使之成為東莞地區(qū)標(biāo)志性的購物地標(biāo)，策點(diǎn)調(diào)研受東莞金茂建造開發(fā)有限公司委托，對(duì)東莞地區(qū)中高端商業(yè)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研，探究其購物習(xí)慣、品牌偏好、項(xiàng)目認(rèn)知、消費(fèi)意愿度等數(shù)據(jù)，最終數(shù)據(jù)將為委托客戶在項(xiàng)目商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌招商方面提供決策參考。