l 定義

房地產企業(yè)在項目開發(fā)前期、開發(fā)完成以及后期運營的全過程中，對項目相關因素進行系統(tǒng)研究，從而判定市場需求、清晰商業(yè)定位、了解消費者、優(yōu)化商業(yè)服務的研究。

策點著重于四方面的研究：商業(yè)體招商定位研究、商圈消費者研究、商區(qū)服務滿意度及優(yōu)化研究、業(yè)主滿意度研究。

l 目的

l 改善企業(yè)經營管理、優(yōu)化服務、提高經濟效益。

l 合理配置項目業(yè)態(tài)、品類、品牌、配套。

l 對項目進行精準定位、精準營銷，消費者精準圈層，最終達成項目利潤最大化的核心目的。

l 給予項目招商、策劃、廣告決策支持。

l 有助于制訂科學的營銷和開發(fā)計劃。

l 尋求市場共性，鎖定競爭半徑。

l 適用類型

l 住宅地產

包含：普通住宅、公寓、別墅等

解決的核心問題：產品賣給誰，產品怎么設計，配套如何規(guī)劃等問題

l 商業(yè)地產

包含：寫字樓、酒店、商場、綜合體等

解決的核心問題：寫字樓賣給誰，酒店的住客來源，綜合體的招商定位問題。

l 養(yǎng)老地產

包含：療養(yǎng)院、老人公寓、養(yǎng)老院等。

解決的核心問題：產品賣給誰，配置什么養(yǎng)老服務體系等問題。

l 工業(yè)地產

包含：工業(yè)園、專業(yè)市場

解決的核心問題：應選擇哪些核心產業(yè)入駐，園區(qū)應如何規(guī)劃，怎樣才能吸引目標企業(yè)入駐的問題。

l 文旅地產

包含：主題公園、休閑度假區(qū)、名勝古跡等。

解決的核心問題：項目如何定位，生態(tài)環(huán)境如何規(guī)劃，誰會來旅游消費、應開發(fā)什么文旅產品，應如何吸引游客等問題。

l 特殊地產

包含：學校、教堂、寺廟、政府辦公用地、公共墓地等。

l 研究對象

l 微觀角度：投資者、消費者、租賃者、競爭對手等。

l 宏觀角度：經濟、人口、土地供應量等。

l 研究內容

l 投資者：投資目的、投資預算、投資關注因素、投資意愿、投資期望等

l 消費者：消費習慣、業(yè)態(tài)偏好、品類偏好、品牌偏好、關注因素、配套期望、媒介習慣、背景資料等。

l 租賃者：經營現(xiàn)狀、租賃期望、租賃意愿、關注因素等

l 競爭對手：經營現(xiàn)狀、優(yōu)劣勢、主力商家等

 

l 典型案例

環(huán)球經貿大廈（原臺商大廈）是東莞地區(qū)最高的建筑物，由塔樓寫字樓和裙樓商業(yè)廣場等物業(yè)組合。為了精準定位裙樓，使之成為東莞地區(qū)標志性的購物地標，策點調研受東莞金茂建造開發(fā)有限公司委托，對東莞地區(qū)中高端商業(yè)消費者進行調研，探究其購物習慣、品牌偏好、項目認知、消費意愿度等數(shù)據(jù)，最終數(shù)據(jù)將為委托客戶在項目商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌招商方面提供決策參考。