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公司基本資料信息
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什么是商圈研究?
從行業(yè)角度講,不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個(gè)相對(duì)集中的區(qū)域從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這個(gè)區(qū)域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講,商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。在許多大型項(xiàng)目(特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目)的可行性論證中,商圈研究是必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié),特別是對(duì)商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況、業(yè)態(tài)類型、消費(fèi)者特征以及經(jīng)濟(jì)地理狀況等深入了解是進(jìn)一步確定立項(xiàng)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。
具體而言,商圈研究指的是運(yùn)用具有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研方法,對(duì)商圈的人口構(gòu)成、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)特征、購(gòu)買(mǎi)力等進(jìn)行分析研究,通過(guò)調(diào)查分析商圈的商業(yè)生態(tài)構(gòu)成、影響范圍、商業(yè)特點(diǎn)以及影響等因素,為選擇商業(yè)營(yíng)業(yè)或制定營(yíng)銷(xiāo)策略提供科學(xué)依據(jù)。
商圈研究的內(nèi)容?
商圈研究基本由 4 個(gè)方面構(gòu)成:商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。具體的研究項(xiàng)目包括:
-確定項(xiàng)目選址及商圈的范圍,確定商圈型態(tài);
-商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)、道路交通狀況;
-行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)模式;
-人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住 / 外來(lái)人口、消費(fèi)特征、購(gòu)買(mǎi)力和人文特征;
-鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)策略;
-影響商圈的其他市場(chǎng)因素,政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等;
-評(píng)估商圈的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Γ?/span>
-確定商業(yè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。
合一咨詢通過(guò)商圈研究能夠解決什么問(wèn)題?
我們商圈專項(xiàng)研究可以幫助客戶解決的問(wèn)題:
1、了解目標(biāo)零售店所在商圈的市場(chǎng)潛力;
2、準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分與定位,制定科學(xué)的市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略;
3、確定有挑戰(zhàn)性的競(jìng)爭(zhēng)策略及其他相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
合一咨詢?nèi)绾芜M(jìn)行商圈研究?
合一咨詢的主創(chuàng)人員在多年的市場(chǎng)研究中,通過(guò)不斷的總結(jié)和提高,逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于“商圈研究模型”。商圈的劃分,一般來(lái)講,商圈可分為三個(gè)層次,即核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈(見(jiàn)下圖所示)。
主要商業(yè)圈:在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高,每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最高,顧客的集中度也較高;
次要商業(yè)圈:在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少,顧客也較為分散;
邊緣商業(yè)圈:在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少,且非常分散。
(一)商圈研究的主要分析內(nèi)容
經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo):人口、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等;
居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo):人均可支配收入、人均消費(fèi)支出、恩格爾系數(shù)等;[1]
商圈研究地理位置分析
(1)商圈范圍測(cè)量(商業(yè)圈/次要商業(yè)圈/邊緣商業(yè)圈),決定三級(jí)商圈規(guī)模與形狀的因素包括:
a.商店的類型、規(guī)模 b.競(jìng)爭(zhēng)者的坐落點(diǎn) c.顧客往返的時(shí)間和交通條件 d.宣傳工具;
(2)選址調(diào)查:環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)、道路交通狀況、政府規(guī)劃情況等;
(3)商鋪調(diào)查:商貿(mào)狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、物業(yè)管理水平、每月租金等。[2]
商圈研究消費(fèi)者研究
消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為和習(xí)慣:購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所、停留時(shí)間、交通工具等;
消費(fèi)者滿意度研究:對(duì)商圈的滿意度、對(duì)商家的評(píng)價(jià)和喜好度等;[3]
商圈研究競(jìng)爭(zhēng)情況分析
競(jìng)爭(zhēng)者經(jīng)營(yíng)情況:經(jīng)營(yíng)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)展計(jì)劃等。
商圈研究人群流量及車(chē)流量監(jiān)測(cè)
人群流量監(jiān)測(cè):不同時(shí)段經(jīng)過(guò)的人流總數(shù)、不同性別人數(shù)、不同年齡人數(shù)、進(jìn)店人數(shù)等;
車(chē)流量監(jiān)測(cè):不同時(shí)段經(jīng)過(guò)的車(chē)流總數(shù)、本地與外地牌照車(chē)輛數(shù)、交通擁擠程度等。[
(二)商圈研究的主要方法
1、定性研究方法:商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會(huì)、專家意見(jiàn)法、深度訪談和現(xiàn)場(chǎng)觀察法等;
2、定量研究方法:商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶訪問(wèn)、定點(diǎn)訪問(wèn)以及電話訪問(wèn)等;
3、數(shù)據(jù)分析技術(shù):商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對(duì)應(yīng)分析等;
4、機(jī)會(huì)分析技術(shù):SWOT分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、業(yè)態(tài)成長(zhǎng)模式分析等。
(三)、商圈主要調(diào)查方法(數(shù)據(jù)采集方法)
1、單純劃分法
這是最簡(jiǎn)單的一種方法。也就是通過(guò)多種渠道,把搜集到的顧客地址標(biāo)注出來(lái),繪制成簡(jiǎn)圖。然后把簡(jiǎn)圖最外圍的點(diǎn)連接成一條封閉的曲線,該曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。簡(jiǎn)圖需要標(biāo)示出商圈東南西北大方向的位置,以及在此區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店、人員集中的地段、大型集會(huì)場(chǎng)所等,道路、街巷也應(yīng)該標(biāo)示出來(lái)。此外,人流的走向、公共汽車(chē)站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時(shí)使用,它最大的缺陷是,設(shè)定出來(lái)的商圈是有界限的。
2、抽樣調(diào)查法
在該商圈內(nèi),設(shè)置幾個(gè)抽樣點(diǎn)作為對(duì)當(dāng)?shù)厣倘Φ膶?shí)地了解和評(píng)估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數(shù)、交通狀況等。
3、詢問(wèn)調(diào)查法
這是一種由經(jīng)營(yíng)者以詢問(wèn)的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法。可以采用直接詢問(wèn)、電話詢問(wèn)、郵寄詢問(wèn)、留置問(wèn)卷等方式進(jìn)行。這是一種常用的方法,通過(guò)這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準(zhǔn)確。
4、類推法
這是指通過(guò)現(xiàn)存分店的商圈狀況來(lái)類推擬開(kāi)設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、各種統(tǒng)計(jì)分析以及商圈特性等項(xiàng)目,推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來(lái)預(yù)測(cè)、設(shè)定擬開(kāi)分店的商圈。
(四)、商圈研究的主要模型
1、輻射模型(Radial Studies)
主要考慮商店地點(diǎn)可輻射的范圍,最大半徑為5公里(零售業(yè)),汽車(chē)業(yè)的輻射范圍會(huì)大一些。
2、吸引力模型(Gravity Models)
在空間上描繪所有位置的分布,確定其相對(duì)吸引力,主要考慮自己商店與競(jìng)爭(zhēng)者吸引力的大小,顧客的距離。
1)雷利模型
雷利模型認(rèn)為,具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市,對(duì)位于其中間的某一個(gè)城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比,與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。
2)哈夫模型
哈夫模型認(rèn)為,某消費(fèi)者選擇一個(gè)商場(chǎng)的概率等于該商場(chǎng)對(duì)該消費(fèi)者的吸引力除以可能選擇的所有商場(chǎng)吸引力之和。
3、時(shí)間距離模型(Drive Time Analysis)
主要考慮乘車(chē)到達(dá)商店的時(shí)間(考慮交通堵塞的時(shí)間)。
4、趨勢(shì)地圖分析(The TrendMap analysis)
使用獨(dú)特的輻射篩選技術(shù),以消費(fèi)者數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),精確的測(cè)量空間分布以及商圈的特點(diǎn)。