什么是商圈研究？

      從行業(yè)角度講，不同業(yè)種和業(yè)態(tài)的零售業(yè)者在一個相對集中的區(qū)域從事經(jīng)營活動，這個區(qū)域的范圍就叫商圈。從零售業(yè)者的角度講，商圈是指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。在許多大型項目（特別是房地產(chǎn)項目）的可行性論證中，商圈研究是必不可少的一個重要環(huán)節(jié)，特別是對商圈內(nèi)的競爭狀況、業(yè)態(tài)類型、消費者特征以及經(jīng)濟地理狀況等深入了解是進一步確定立項和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)。

      具體而言，商圈研究指的是運用具有針對性的市場調(diào)研方法，對商圈的人口構(gòu)成、競爭環(huán)境、消費特征、購買力等進行分析研究，通過調(diào)查分析商圈的商業(yè)生態(tài)構(gòu)成、影響范圍、商業(yè)特點以及影響等因素，為選擇商業(yè)營業(yè)或制定營銷策略提供科學依據(jù)。

商圈研究的內(nèi)容？

      商圈研究基本由 4 個方面構(gòu)成：商圈范圍確定、商圈調(diào)查、資料分析和商圈結(jié)論。具體的研究項目包括：

－確定項目選址及商圈的范圍，確定商圈型態(tài)；

－商圈所在區(qū)域商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況；

－行業(yè)調(diào)查、經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)、物業(yè)管理、經(jīng)營模式；

－人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)及常住 / 外來人口、消費特征、購買力和人文特征；

－鎖定競爭對手，了解競爭對手的經(jīng)營情況及經(jīng)營策略；

－影響商圈的其他市場因素，政策、法規(guī)、城市規(guī)劃等；

－評估商圈的市場機會和發(fā)展?jié)摿Γ?/span>

－確定商業(yè)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃方向及業(yè)務(wù)方向。

合一咨詢通過商圈研究能夠解決什么問題？

      我們商圈專項研究可以幫助客戶解決的問題：

      1、了解目標零售店所在商圈的市場潛力；

      2、準確進行市場細分與定位，制定科學的市場開拓戰(zhàn)略；

      3、確定有挑戰(zhàn)性的競爭策略及其他相關(guān)市場營銷策略。

合一咨詢?nèi)绾芜M行商圈研究？

      合一咨詢的主創(chuàng)人員在多年的市場研究中，通過不斷的總結(jié)和提高，逐漸完善了一套屬于自己的關(guān)于“商圈研究模型”。商圈的劃分，一般來講，商圈可分為三個層次，即核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（見下圖所示）。

      主要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高；

      次要商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散；

      邊緣商業(yè)圈：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當少，且非常分散。

（一）商圈研究的主要分析內(nèi)容

經(jīng)濟環(huán)境分析

      城市經(jīng)濟指標：人口、國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額等；

      居民經(jīng)濟指標：人均可支配收入、人均消費支出、恩格爾系數(shù)等；[1] 

商圈研究地理位置分析

      (1)商圈范圍測量(商業(yè)圈/次要商業(yè)圈/邊緣商業(yè)圈)，決定三級商圈規(guī)模與形狀的因素包括：

      a.商店的類型、規(guī)模 b.競爭者的坐落點 c.顧客往返的時間和交通條件 d.宣傳工具；

      (2)選址調(diào)查：環(huán)境的競爭優(yōu)劣勢、道路交通狀況、政府規(guī)劃情況等；

      (3)商鋪調(diào)查：商貿(mào)狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)、物業(yè)管理水平、每月租金等。[2] 

商圈研究消費者研究

      消費者購買行為和習慣：購買場所、停留時間、交通工具等；

      消費者滿意度研究：對商圈的滿意度、對商家的評價和喜好度等；[3] 

商圈研究競爭情況分析

      競爭者經(jīng)營情況：經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)濟效益、發(fā)展計劃等。

商圈研究人群流量及車流量監(jiān)測

      人群流量監(jiān)測：不同時段經(jīng)過的人流總數(shù)、不同性別人數(shù)、不同年齡人數(shù)、進店人數(shù)等；

      車流量監(jiān)測：不同時段經(jīng)過的車流總數(shù)、本地與外地牌照車輛數(shù)、交通擁擠程度等。[

（二）商圈研究的主要方法

      1、定性研究方法：商圈研究的定性調(diào)查技術(shù)包括小組座談會、專家意見法、深度訪談和現(xiàn)場觀察法等；

      2、定量研究方法：商圈研究的定量調(diào)查技術(shù)包括入戶訪問、定點訪問以及電話訪問等；

      3、數(shù)據(jù)分析技術(shù)：商圈研究所采用的數(shù)據(jù)分析技術(shù)為相關(guān)分析、判別分析、對應(yīng)分析等；

      4、機會分析技術(shù)：SWOT分析、競爭分析、業(yè)態(tài)成長模式分析等。

（三）、商圈主要調(diào)查方法（數(shù)據(jù)采集方法）

        1、單純劃分法

      這是最簡單的一種方法。也就是通過多種渠道，把搜集到的顧客地址標注出來，繪制成簡圖。然后把簡圖最外圍的點連接成一條封閉的曲線，該曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。簡圖需要標示出商圈東南西北大方向的位置，以及在此區(qū)域內(nèi)的競爭店、人員集中的地段、大型集會場所等，道路、街巷也應(yīng)該標示出來。此外，人流的走向、公共汽車站等也不能忽視。這種方法一般僅適用于原有店鋪欲獲取本身商圈資料時使用，它最大的缺陷是，設(shè)定出來的商圈是有界限的。

       2、抽樣調(diào)查法

      在該商圈內(nèi)，設(shè)置幾個抽樣點作為對當?shù)厣倘Φ膶嵉亓私夂驮u估。抽樣的主要目的是了解主要人流的走向、人口和住戶數(shù)、交通狀況等。

      3、詢問調(diào)查法

      這是一種由經(jīng)營者以詢問的方式向顧客了解情況、收集資料的調(diào)查方法。可以采用直接詢問、電話詢問、郵寄詢問、留置問卷等方式進行。這是一種常用的方法，通過這種方法取得的數(shù)據(jù)比較準確。

      4、類推法

這是指通過現(xiàn)存分店的商圈狀況來類推擬開設(shè)分店的商圈范圍。具體講就是根據(jù)店鋪特性、選址特性、購買習慣、各種統(tǒng)計分析以及商圈特性等項目，推定諸條件接近現(xiàn)有分店的地區(qū)。即從現(xiàn)有分店的商圈狀況來預(yù)測、設(shè)定擬開分店的商圈。

（四）、商圈研究的主要模型

 1、輻射模型（Radial Studies）

      主要考慮商店地點可輻射的范圍，最大半徑為5公里（零售業(yè)），汽車業(yè)的輻射范圍會大一些。

 2、吸引力模型（Gravity Models）

      在空間上描繪所有位置的分布，確定其相對吸引力，主要考慮自己商店與競爭者吸引力的大小，顧客的距離。

1）雷利模型

      雷利模型認為，具有商業(yè)中心地機能的兩個城市，對位于其中間的某一個城市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。

2）哈夫模型

      哈夫模型認為，某消費者選擇一個商場的概率等于該商場對該消費者的吸引力除以可能選擇的所有商場吸引力之和。

 3、時間距離模型（Drive Time Analysis）

      主要考慮乘車到達商店的時間（考慮交通堵塞的時間）。

 4、趨勢地圖分析（The TrendMap analysis）

      使用獨特的輻射篩選技術(shù)，以消費者數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，精確的測量空間分布以及商圈的特點。