人們一直對(duì)平均數(shù)深信不疑，最經(jīng)典的就是簡單算數(shù)平均數(shù)，以為這個(gè)公式算出的結(jié)果就是對(duì)的，真的嗎？給大家一個(gè)實(shí)際的例子，大家就會(huì)知道，“數(shù)據(jù)”這個(gè)東西絕對(duì)不是幾個(gè)學(xué)過編程的人，代入幾個(gè)公式就可以搞明白的。數(shù)據(jù)需要分析才能得出正確的結(jié)果。

以下是本人2010年發(fā)表在《中國經(jīng)營報(bào)》的小文。

新房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法有數(shù)據(jù)陷阱

劉德寰

國家統(tǒng)計(jì)局最近公布了《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案(征求意見稿)》，這是一個(gè)歷史性的進(jìn)步，說明統(tǒng)計(jì)局不再我行我素不考慮社會(huì)的觀點(diǎn)了。該調(diào)查方案有兩點(diǎn)進(jìn)步：給出了房價(jià)計(jì)算的基本公式，透明度增加;在資料收集方法上進(jìn)行了大的改進(jìn)。但筆者詳細(xì)驗(yàn)證后發(fā)現(xiàn)，這些改進(jìn)無法使房價(jià)計(jì)算更加科學(xué)，還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重失真的結(jié)果，甚至可能繼續(xù)出現(xiàn)類似“2009年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5%”等讓人匪夷所思的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　我們以“本月及上月平均價(jià)格計(jì)算公式”(見“住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案公開征求意見”)為例，來考察統(tǒng)計(jì)局房價(jià)計(jì)算方式存在的問題。

　　在統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)有房價(jià)計(jì)算方式中，“新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)”的計(jì)算步驟為：第一，計(jì)算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90平方米~144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù);第二，采用雙加權(quán)計(jì)算全市三個(gè)基本分類的環(huán)比指數(shù)，即分別利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)，然后將兩個(gè)價(jià)格指數(shù)再簡單平均;第三，計(jì)算保障性住房環(huán)比價(jià)格指數(shù)，計(jì)算方法與商品住宅基本分類計(jì)算方法一致。

　　這一房價(jià)計(jì)算方式有兩個(gè)嚴(yán)重問題：一是所謂樓盤的三個(gè)基本分類，其分類方式不合理，我們知道，同樣是90平方米的房子，城市中心與城市邊緣的價(jià)格差異非常大，這樣簡單的三個(gè)分類，方法武斷而且沒有分析意義;二是“利用本月銷售面積和金額作為權(quán)數(shù)計(jì)算價(jià)格指數(shù)”，這一定會(huì)陷入到數(shù)據(jù)陷阱之中。我們舉一個(gè)數(shù)據(jù)的例子來說明這個(gè)問題：

該城市最近三個(gè)月的銷售與價(jià)格情況

　　假設(shè)一個(gè)城市中，按照90平方米以下新房屋基本平均銷售價(jià)來看，甲、乙、丙、丁四個(gè)區(qū)域價(jià)格不同，距離城市中心依次越來越遠(yuǎn)，最近三個(gè)月所有區(qū)域成交均價(jià)每個(gè)月都上漲了10%，但是四個(gè)區(qū)域的新房銷售結(jié)構(gòu)在這三個(gè)月中是不同的(以北京為例，三環(huán)以內(nèi)新房供應(yīng)越來越少，四環(huán)以內(nèi)也在減少，五環(huán)之內(nèi)有所增加，六環(huán)之內(nèi)大量增加)。

　　沒有學(xué)過統(tǒng)計(jì)的人都能夠看出，這個(gè)城市最近三個(gè)月房價(jià)最終上漲了21%，但是統(tǒng)計(jì)局的計(jì)算公式是以整個(gè)城市新房總成交價(jià)除以城市銷售總面積，算出所謂的“成交均價(jià)”，因?yàn)榍懊嫣岬降牡蛢r(jià)房銷售面積上升、高價(jià)房銷售面積下降的原因，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣算出的三個(gè)月的成交均價(jià)分別為：23642.857元、23021.429元、22701.9元，房價(jià)分別下跌了2.63%和1.39%，合計(jì)下跌4 %。“21%”與“-4%”，多么可怕的差異!

　　如果還是這個(gè)銷售結(jié)構(gòu)，每個(gè)區(qū)域每月成交均價(jià)都上漲15%，三個(gè)月房價(jià)實(shí)際上漲了32%以上，但是按照統(tǒng)計(jì)局的計(jì)算公式，房價(jià)分別上漲了1.8%和3%，合計(jì)上漲5%左右。

　　還是在這個(gè)銷售結(jié)構(gòu)中，每個(gè)區(qū)域每月成交均價(jià)都上漲20%，三個(gè)月房價(jià)實(shí)際上漲了44%，但是按照統(tǒng)計(jì)局的計(jì)算公式，房價(jià)分別上漲了6.22%和7.58%，合計(jì)上漲15%左右。

　　這說明統(tǒng)計(jì)局的計(jì)算方式存在嚴(yán)重失誤。因?yàn)樗凿N售結(jié)構(gòu)決定房價(jià)上升與下降，而不是以房價(jià)漲跌本身來決定，這是在數(shù)據(jù)分析中最常見的一種數(shù)據(jù)陷阱。如果未來我們國家關(guān)于房價(jià)計(jì)算的方式存在這么大的失誤，會(huì)嚴(yán)重影響決策部門對(duì)真實(shí)樓市情況的了解，誤導(dǎo)公眾。

　　上述問題不僅僅是統(tǒng)計(jì)部門犯的錯(cuò)誤，也是建設(shè)部門和一些所謂的房價(jià)監(jiān)控部門犯的錯(cuò)誤。中國房價(jià)計(jì)算方式需要大的改進(jìn)。